안녕하세요 emotin입니다. 밤낮으로 일교차가 큽니다. 아침에는 추웟다가 낮에는 반팔을 입어야할 것같은 날씨네요. 오늘은 투기과열지구와 조정대상지역에 대해서 알아보려고합니다.
1. 투기과열지구와 조정대상지역
정부는 지금까지 집값 안정화를 위해 다양한 부동산 대책을 발표했다. 그러나 규제를 하는 지역을 막으면 비규제지역에 투기가 몰리는 풍선효과 같은 부작용이 일어났다. 이번 6.17 부동산 대책의 핵심은 비규제지역에 몰린 투기 수요를 차단하기 위해 규제 범위를 늘린 것이다. 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 투기과열지구는 31곳에서 48곳으로 늘었다.
1.1 투기지역
토지 및 건물의 가격이 급격하게 증가하는 지역의 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래 가액으로 기획재정부 장관이 지정하는 지역 2003년부터 도입 주택투기지역과 토지 투기지역 거래가격 실거래가로 신고.
1.2 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 월등이 높은 투기우려지역으로 국토부장관 시도지사가 지정하는 지구 2002년부터 도입 전용면적 85이하의 아파트 공급물량 중 50%를 35세이상 무주택자 5년이상의 청약 1순위에게 우선공급 분양권 전매제한 자금조달계획서 제출
1.3 조정대상지역
부동산 시장 과열을 예방하기 위해 국토교통부 장관이 지정하는 지역
다주택자 양도소득세 중과 장기보유특별공제 배제 1순위 청약자격 보완 자금조달계획서 제출
1.4 투기과열지구과 조정대상지역은?
신규로 투기과열 지구로 지정된 지역은 경기도,인천광역시 주요 지역과 지방 광역시 등이 투기과열 지구에 포함됨. 경기도는 성남시 수정, 수원시,안양시,안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시,용인시, 수지구 기흥구, 화성시, 인천광역시 연수구, 남동구,서구, 대전광역시 동구 중구 서구 유성구가 이에 해당한다.
신규 지정된 조정대상지역은 김포시,파주시,포천시,이천시를 제외한 경기도 전지역 강화 옹진을 제외한 인천 전지역 대전과 청주 (읍면 제외 전지역)이다
1.5 조정대상지역과 투기과열지구의 차이
두 가지의 차이는 바로 규제 강도의 차이이다. 투기과열지구는 조정대상지역에 비해 더 까다로운 규제를 받는다. 먼저 LTV와 DTI가 40%로 제한되고 중도금 대출 발급 요건이 강화된다. 또한 주택청약 1순위 자격요건이 까다로워 지고 민영주택 일반공급에서 가점제의 비율이 확대 되어 신규 아파트 분양이 더 어렵다. 재건축이나 조합원의 양도 분양권 전매 또한 제한이 있다.
1.6 투기과열 지구 지정현황
|
지정일자 |
지정지역 |
|
2017.8.3. |
서울특별시 전역 (25구) 경기도 과천시, 세종특별자치시 |
|
2017.9.6. |
경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구 |
|
2018.8.28. |
경기도 광명시, 하남시 |
|
2020.6.19. |
경기도 수원시, 성남시 수정구, 안양시, 안산시 단원구, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구 기흥구, 동탄 2택지개발지구, 인천광역시 연수구, 동남구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구 |
1.7 조정대상지역
|
시도 |
현행 |
조정(20.6.19) |
|
서울 |
서울 25개구 |
좌동(왼쪽과 같음) |
|
경기 |
과천시,광명시,성남시,고양시,남양주시,하남시,동탄2택지개발지구,구리시,안양시,광교택지개발지구,수원시,용인시 수지구,용인시 기흥구, 의왕시 |
좌동(왼쪽과 같음) |
|
신규지정 |
고양시,남양주시(화도읍,수동면 및 조안면 제외),화성시,군포시,안성시(일죽면,죽산면,죽산리,용설리,장계리,매산리 장릉리,장원리,두현리, 삼죽면 용월리,던산리,율곡리, 내장리,배태리 제외) 부천시,안산시,시흥시,용인시 처인구(초월읍,곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시 |
|
|
인천 |
신규지정 |
중구, 동구,미추홀구,연수구,남동구,부평구,계양구,서구 |
|
대전 |
신규지정 |
동구,중구,서구,유성구,대덕구 |
|
세종 |
세종특별자치시 |
좌동(왼쪽과 같음) |
|
충북 |
신규지정 |
청주시 (낭성면,미원면,가덕면,남일면,문의면,남이면,현도면,강내면,옥산면,내수읍 및 북이면 제외) |
2. 투기과열지구 조정대상지역 대출 규제
2.1 투기과열지구
*LTV:주택담보대출 비율
*DTI 총부채상환비율
9억 이하 주택 : LTV 40%
9억 초과 주택 : LTV 20%
15억 초과 주택: LTV 0%
DTI :40%
2.2 조정대상지역
9억 이하 주택 : LTV 50%
9억 초과 주택 : LTV 30%
15억 초과 주택: LTV 0%
DTI :50%
2.3 비규제지역
무주택자: LTV 70%
* 9억원 초과 주택 구입시 투기,투기과열지구,조정대상지역은 6개월 이내에 전입해야함.
* 2주택 이상 소유한 세대는 주택취득을 위한 LTV 0%
* 무주택자 주택담보대출 실행후 6개월내 전입
* 1주택자 주택담보 대출 실행 후 6개월 전입 + 기존주택 6개월내 처분
|
|
투기과열지구 |
조정대상지역 |
비규제지역 |
|
9억이하 주택 |
40% |
50% |
70% |
|
9억초과주택 |
20% |
30% |
|
|
15억초과주택 |
0% |
0% |
|
|
DTI |
40% |
50% |
|
3. 청약 1순위 조건 비교
3.1 투기과열지구
1. 청약통장 가입기간 2년이상
2. 무주택 똔느 1주택 세대주만 청약
3. 5년이내 당첨이력이 없어야함
4. 1순위 해당지역 2년이상 거주
5. 1순위 기타 해당지역 1년이상 거주
6. 재당첨 제한 10년
3.2 조정대상지역
1.청약통장 가입기간 2년이상
2.무주택 똔느 1주택 세대주만 청약
3.5년이내 당첨이력이 없어야함
4. 1순위 해당지역 1년이상 거주
5. 1순위 기타 해당지역 6개월 이상 거주
6. 재당첨제한 7년
|
구분 |
투기과열지구 |
조정대상지역 |
|
통장 가입기간 |
청약통장가입기간2년 |
|
|
청약 범위 |
무주택 또는 1주택 세대주만 청약가능 |
|
|
당첨이력 |
5년이내 당첨 이력 없어야함 |
|
|
거주자 우선 |
1순위 해당지역 2년이상 거주 |
1순위 해당지역 1년이상 거주 |
|
1순위 기타 해당지역 1년이상 거주 |
1순위 기타 해당지역 6개월 이상거주 |
|
|
재 당첨제한 |
재당첨제한 10년 |
재 당첨 제한 7년 |
4. 민영주택 가점 추첨제 비율
4.1 투기과열지구
전용면적 85㎡이하 가점제 100% 추첨제 0%
전용면적 85㎡초과 가점제 50% 추첨제 50%
4.2 조정대상지역
전용면적 85㎡이하 가점제 75% 추첨제 25%
전용면적 85㎡ 초과 가점제 30% 추첨제 70%
|
구분 |
전용면적 |
가점제 비율 |
추첨제 비율 |
|
투기과열지구 |
85㎡이하 |
100% |
0% |
|
85㎡초과 |
50% |
50% |
|
|
조정지역 |
85㎡이하 |
75% |
25% |
|
85㎡초과 |
30% |
70% |