임대차 3법

안녕하세요. 아침 저녁으로 일교차가 큰 가을입니다.오늘도 날씨가 쌀쌀하네요. 다들 건강조심하셧으면 좋겠습니다. 오늘도 부동산 이슈에 대해서 알아보려고 합니다. 바로 임대차 3법입니다. 임대차 3법이 무었인지, 시사하는 점이 무었인지 알아보겠습니다.

 

1.임대차 3법

 

전월세 제도가 수정된 것은 1989년 전월세의무계약기간을 1년에서 2년으로 연장한 뒤 30년만이다. 올해 7.10부동산 대책 발표이후 국회를 통과하자마자 시작된 임대차 3법. 계약갱신청구권제,전월세 상한제,전월세신고제 3가지의 제도를 포함하여 임대차 3법이라고 한다.

 

1.1 계약갱신 청구권제

 

세입자가 집을 전세나 월세로 2년동안 사용하면, 1회에 2년 계약을 연장할 수 있다. 이때 중요한 것은 세입자가 계약 종료 6개월 저부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유 없이 임의로 거절하지 못한다. 여기서 정당한 사유란 임대인 혹은 직계 가족이이 직접 거주 할 경우 계약갱신 요구를 거부할 수 있다. 하지만 집주인이나 직계 가족이 실제로 2년동안 거주를 해야하며 거짓으로 밝혀질 경우 임대인은 세입자에게 손해배상을 해야한다. 계약갱신 청구권제 시행 시기는2020년 8월 1일부터 시행된다.

 

1.2 전월세 상한제

 

임대인 즉 건물주가 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 제한하는 법이다. 기존 금액대비 연간 최대 5%로 그 상승폭을 제한한다. 예를들어 건물주가 타인에게 건물을 양도햇을 경우에도 기존의 계약은 연장할 수 있고 이때 전월세 비용 상한 5%도 마찬가지로 적용된다. 전월세 상한제 시행 시기는2020년 8월 1일부터 시행된다.

 

1.3 전월세 신고제

 

주택 임대차 계약을 완료하면 한달내로 계약 당사자와 보증금 임대료 임대기간 계약금 중도금 잔금 납부일 등 계약 사항의 자세한 것들을 의무적으로 관청에 신고해야하는 제도. 전월세 신고제가 시행되는 2021년 6월1일 부터는 세입자가 계약 후 따로 확정일자를 받는 등 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있다.

 

 

임대차 3법	종류	시행	내용
	계약갱신 청구권제	2020년 8월 1일	1회에 한해 2년 계약 연장
	전월세 상한제		계약 갱신시 임대료 5% 제한
	전월세 신고제	2021년 6월 1일	계약 시 계약 사항 의무적으로 신고

 

 

 

2 임대차 3법 효과

 

 

세입자의 권리가 확대된다. 정부의 취지는 2년마다 이사를 가야하는 부담을 가지고 있는 전월세 거주자들의 부담을 덜어주기 위해 시행한 것으로 보인다. 이전 계약에서 계약금에 최대 5%의 금액을 상한할 수 있기 때문에 임대료 부담도 덜 수 있고, 특별한 사유 없이 계약을 하지 않는 것도 방지할 수 있어 전월세 이용자들의 부담이 덜어질 것으로 예상한다. 또한 임대를 이용하고 있지만 건물이 경매 등으로 소유권이 이전될 때 확정일자를 받지 않은 경우 보증금을 돌려받지 못하게 되었는데 이 경우에도 전월세 신고제를 통해 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 쉽고 빠르게 세입자들의 보증금을 보호할 수 있다. 뿐만아니라 신고제를 통해 세입자들은 해당건물의 시세를 투명하게 알 수 있다.

 

3 임대차 3법 부작용

 

전월세 상한제에서 최대 5%의 금액을 상한할 수 있는데, 여기서 적용되는 범위는 기존에 계약한 계약인에 한에서 적용된다. 기존 세입자가 퇴거하고, 신규로 세입자를 받을 경우 집주인이 최대한 가격을 올려 계약을 할 경우 전월세 상한제의 범위 내에 포함되어 있지 않기 때문에 오히려 이 법 때문에 전월세의 가격이 상승 될수 있는 여지가 있다. 기존 세입자와 신규 세입자 간의 이중 가격이 적용되어 시세가 왜곡 될 수 있다.

 

전세매물 또한 사라질 것이라는 전망이 있다. 전세를 이용해 갭투자를 해왔는데, 전세의 매력이 떨어지게 되고 이를 월세로 전환할 것이라는 예상이다. 그러나 임대인들은 세입자들에게 전세계약금으로 목돈을 지급받는다. 그리고 이를 통해 다른부동산에 투자를 하는 것이 보통이다. 그러나 임대차 3법으로 전세금 회수가 어려우므로 전세 매물이 사리지기는 힘들다는 의견도 있다.

 

또한 많은 전문가들은 집주인의 직계가족이 실거주를 할 경우 계약 갱신을 청구할 수 없는데 실제로 직계 가족이나 본인이 살고 있는지 여부를 확인할 수 없으며, 확인 했다고 하더라도 손해배상 청구에 진행하는 비용과 시간을 세입자가 감당하기 힘들다고 전망하고 있다.

 

손해배상 청구 규모는 3개월치 월세 전세는 금리를 기준으로 월세를 환산한다. 또는 다른세입자에게 전월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배중 큰 액수로 청구한다. 하지만 이를 입증하려면, 전입증명서와 전출증명서를 직접 확인해야한다 . 집주인이 동의하지 않으면 어렵다.

 

또한 세입자가 계약갱신을 요구하더라도 집주인이 전세대출에 동의하지 않을 경우 은행에서 빌린 전세금이 회수된다. 뿐만 아니라 전세 거주기가동안 집이 일부 훼손되어도 넘어가는 분위기 였지만 이제는 소송으로 이어질 수 도 있다.

 

그리고 이렇게 될 경우 임대인이 많은 사항에서 분리하게 될것으로 예상해, 집주인은 임대 계약을 할 때 이전보다 더 신중하게 계약을 할 것이다. 그렇기 때문에 독일에서 하는 것처럼 임차인과 계약할 경우 면접을 통해서 본인이 임차인을 고르고 계약할 수 있다는 전망도 있다. 실제 독일의 경우 임대로 상한 무기한 계약갱신을 도입한 뒤 주요 7개 도시에서 10년간 임대료가 57% 급등했다고 전한다. 집주인이 세입자를 정할 때 면접은 필수사항이 되었고 제출 서류도 생겻다고한다.

 

 

임대차3법이 이슈입니다. 실제로 서민들을 위한 정책이라고 하는데 많은 전망을 살펴보면 결국 임대료가 상승하게 되면 서민들이 힘들어질수 도 있다고 생각합니다.

https://www.youtube.com/watch?v=Bl5d8ngxNfE 임대차3법을 소재로 웹드라마도 제작되었는데 이처럼 전 세대에게 이슈사항인것같습니다. 내일은 더 유익한 정보를 가지고 찾아 뵙도록 하겠습니다.